Hallinnon luovutus

Luovutuskokouksen ajankohta

Kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt osakeyhtiön rakennukset käyttöönotettaviksi, yhtiön hallituksen on ilman aiheetonta viivytystä kutsuttava koolle yhtiökokous, jonne on kutsuttava myös kaikki osakkeenostajat. (Asuntokauppalaki 2:23 §)

Rakentamisvaiheen aikainen vakuus vapautuu automaattisesti kolmen kuukauden kuluttua, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Tämän vuoksi lainsäätäjä on nähnyt tarpeelliseksi, että asukkaiden muodostamalle hallitukselle varataan aikaa tutustua RS-dokumentteihin. RS-dokumentit yhtiö saa haltuunsa, kun yhtiö on luovutettu osakkaille.

Kaupungin rakennustarkastaja hyväksyi osakeyhtiön rakennukset käyttöönotettavaksi 29.8.2006. Rakentamisvaiheen hallitus kutsui yhtiökokouksen koolle 22.11.2006. Kutsuttiinko yhtiökokous koolle ilman aiheetonta viivytystä? Rakentamisvaiheen aikana taloyhtiön hallituksessa oli kolme jäsentä: emoyhtiön omistaja sekä tytäryritysten toimitusjohtajat (rakennuttaja ja rakennustoimisto).

Vakuuden vapautumisen estäminen

Kutsussa on mainittava kokouksessa käsiteltävät asiat sekä ajankohta, jolloin vakuus 18 a §:n mukaisesti vapautuu ilman ostajan suostumusta, ja miten ostajan tulee toimia halutessaan estää vakuuden vapautumisen. (Asuntokauppalaki 2:23 §)

Lainsäätäjä lähtee siitä, että asunnon ostajalle pitää kertoa luovutuskokouksen kutsussa, miten hän voi halutessaan estää vakuuden vapautumisen. Rakennuttajan hallitus ja isännöitsijä laativat kutsun. Siinä ei mainita sanallakaan, miten ostajan tulee toimia halutessaan estää vakuuden vapautumisen. Sen sijaan osakkaat saivat kaksi kirjettä ennen luovutuskokousta:

  1. Rakennuttaja: "Pyydämme teitä nyt oheisella kirjallisella suostumuksella vapauttamaan vakuuden, sillä se on ollut voimassa asuntokauppalain vaatiman ajan ja olemme perustajaosakkaana (myyjänä) täyttäneet urakkasopimuksen osakekauppasopimuksen mukaisen suoritusvelvollisuutemme. Näiden edellytysten täytyttyä vakuus on asuntokauppalain mukaan vapautettava. Aiheetta evätystä suostumuksesta voidaan yhtiö tai osakkeenomistaja velvoittaa vahingonkorvaukseen. Mikäli vapautumissuostumusta joudutaan hakemaan tuomioistuinteitse, voivat myös oikeudenkäyntikulut tulla yhtiön tai osakkeenomistajien maksettavaksi."
  2. ISA-auktorisoitu isännöitsijä 14.11.2006: "Kaikkien osakkeenomistajien on allekirjoitettava vakuuden vapautus. Lomakkeet tule palauttaa hallinnonluovutuskokouksessa 22.11.2006 tai toimittaa siihen mennessä isännöintitoimistoon."

Pörssiyhtiöitäkin tarkastanut KHT-tilintarkastaja ei kiinnittänyt huomiota siihen, että yhtiökokouskutsu ei ehkä ollut asuntokauppalain mukainen. Sama tilintarkastaja tarkastaa isännöintitoimiston tilinpäätöksen, kirjanpidon ja hallinnon. Isännöitsijältä saadun tiedon mukaan 90 muuta taloyhtiötä käyttää samaa tilintarkastajaa. Arviolta 10–20 isännöintitoimiston uusista asiakkaista on tämän tarinan yrityskokonaisuuden 2000-luvulla rakentamia asunto-osakeyhtiötä.

Luovutuskokouksen jälkeen

Luovutuskokouksen jälkeen taloyhtiölle olisi pitänyt luovuttaa RS-dokumentit. Uuden hallituksen olisi pitänyt käydä paperit huolellisesti läpi ja varmistaa, että rakennukset on rakennettu täsmälleen RS-dokumenttien mukaisesti.

Osakkaiden muodostama hallitus kokoontui 22.11.2006 eli välittömästi luovutuskokouksen päätyttyä. Kokenut ja kaikin puolin vakuuttava ammatti-isännöitsijä löi hallituksen eteen paperin, johon hallituksen jäsenet kiltisti kirjoittivat nimensä ja vapauttivat rakentamisvaiheen aikaisen vakuuden.

RS-dokumentteihin tutustumisen myötä on paljastunut merkittäviä puutteita. Takuuaikainen vakuus on noin 70 000 euroa. Tämä raha ei motivoi rakennuttajaa täyttämään suoritusvelvollisuuttaan, koska se ei riitä virheiden korjaamiseen. Rakentamisvaiheen aikainen vakuus olisi riittänyt ja motivoinut!

Uuden asunnon ostajan opas?

Rakennusteollisuus RT ry:n jäsenyritykset rakentavat suuren osan Suomen asunnoista. Yhdistys on julkaissut oppaan uuden asunnon ostajalle (Uuden asunnon kauppa – ostajan opas). Yhdistyksen mukaan luotettava asuntorakentaja huolehtii lain velvoitteiden noudattamisesta ja asukkaan etujen toteutumisesta. Oppaan mukaan toiminen ei aiheuta vahinkoa, jos asukkaan edut eivät ole ristiriidassa asuntorakentajan merkittävien taloudellisten etujen kanssa.

Oppaan ohjeet riisuvat yhtiön ja asukkaat aikaisessa vaiheessa tehokkaista "aseista" suhteessa rakennuttajaan. Tämä on ongelma, kun kohdalle osuu epäluotettava tai muutoin kelvoton asuntorakentaja. Kannattaa pitää mielessä myös se, että asuntorakentajat onnistuvat joissakin kohteissaan paremmin kuin toisissa. Asuntorakentaja voi siis osoittautua luotettavaksi yhdessä kohteessa ja epäluotettavaksi toisessa. Uuden asunnon ostajien yhdistys kirjoittaisi oppaan eri tavalla!